(Из опыта работы председателя двенадцати КТ)
Председатель квартирного товарищества. Работа сложная. Не у каждого хватит знаний и навыков вести домовое хозяйство и управлять финансами, и уж тем более не каждый захочет ежедневно разбираться с проблемами жильцов, выслушивать претензии, принимать нелегкие решения.
“Председатель - это ответственность”,- говорит наш собеседник Антс МЕТСАТАЛУ, для которого управление домом стало профессией, ведь домов, где он является председателем правления, - двенадцать! Расположены они не в Силламяэ, а в Йыхви и Ийдла, но суть председательской деятельности от местоположения КТ не меняется.
- Антс, с чего началась ваша “карьера” председателя?
- В 1997 году я создал квартирное товарищество в доме, где жил. Были проблемы и с его техническим состоянием, и с порядком. Были разбиты окна в подвалах, там жили кошки, собаки и бомжи, в самом доме хватало асоциалов. Решил взяться за дело, привести дом в порядок. Что-то получилось. Затем случилось так, что остался без работы, но не унывал, вплотную занялся председательскими обязанностями, создавал новые товарищества. Сейчас я как физическое лицо - предприниматель, занимаюсь только этим.
- Часто в председатели попадают люди случайные. Какой базой, какими знаниями должен обладать человек, берущийся управлять домом?
- Должно быть, в первую очередь, желание работать. И, конечно, кое-какие первоначальные знания о домовом хозяйстве. Любой дом - кот в мешке, не знаешь, что и как там делается. Нужно во все вникать, набираться опыта. Нужно, чтобы председатель был заинтересован в том, чтобы КТ процветало. Не только материально заинтересован (не секрет, что есть и такие, кто идет на эту должность, чтобы как-то обогатиться), а душой. Нужно осознать, что такое собственность, понять, что все это - наше и кроме нас самих здесь никто ничего делать не будет. Человек, идущий в председатели, должен быть добросовестным, а эта добросовестность должна опираться на законы и устав товарищества.
- Какие документы должны быть у дома, что новый председатель должен увидеть на своем столе перед началом работы?
- Во-первых, при создании товарищества нужно написать заявление о том, что дом желает отделиться от бывшего управляющего и перейти на самостоятельное обслуживание. Затем КТ получит В-карту, где указаны члены правления. От бывшего управляющего необходимо получить технический паспорт дома и прочую техническую документацию, а также расчеты за прошедший период. Товариществу должны вернуть неиспользованный ремонтный фонд, отчитаться перед ним о том, какие работы были выполнены за предыдущие три года.
- Не вся документация бывает в порядке. Есть случаи, когда у домов, особенно старой постройки, нет планов. Где их брать, у кого требовать?
- Есть две возможности: потребовать эти документы у той организации, которая обслуживала дом, или самим восстановить эти планы, выставив счет за эту работу бывшему управляющему. Восстановление документов - работа дорогостоящая. Существует и городской архив, где может храниться техническая документация, но она не была оттуда востребована. Эту возможность также нужно проверить. Нужно признать, что какая-то часть документации или безвозвратно пропала, или устарела. Менялись законы, что-то перестраивалось и переделывалось, но должным образом не фиксировалось в документах.
- Не всегда внутри товарищества можно найти специалиста широкого профиля: и управленца, и хозяйственника, да еще и добросовестного...
- Совсем не обязательно быть, например, строителем, главное - знать, к кому и куда обращаться, где найти профессионалов. Со временем, с опытом образуется круг фирм, с которыми можно надежно работать, в которых уверен. Знаешь, что все сделают в срок и качественно, без всяких дополнительных “бонусов”. В заказах и прибыли заинтересованы и фирмы, в их интересах хорошо выполнить работу.
- Технические вопросы решить можно. Но дом - это люди, люди разные. Как, с каких позиций нужно строить отношения председателя правления с жильцами?
- Это, пожалуй, самое трудное. Умножьте на три количество жильцов в доме - получите число мнений. Порой не хватает психологической подготовки, умения общаться. Я стараюсь подходить к вопросу таким образом: у нас есть права, но есть и обязанности. Стараюсь спокойно разъяснять эти обязанности, призываю делать выводы, руководствуясь правовой основой. Я не считаю себя начальником собственников квартир. Я предлагаю решения проблем, а люди их рассматривают и делают выводы. Моя задача - найти правильное и выгодное решение.
- Возникали серьезные конфликтные ситуации?
- Конфликты возникают постоянно, они есть и будут. Люди еще не привыкли или просто не умеют быть собственниками, хозяевами. Не заплачу - ничего не случится, сломалось что-то - придут и сделают. Нет понятия о том, что невыполнение своих обязанностей отражается на всем доме, в конечном итоге, сулит материальные, денежные потери для всех квартирособственников. Были случаи, когда мои действия опротестовывали. Но выходить из таких ситуаций я стараюсь, разъясняя людям правовую и техническую основы тех или иных действий. Как правило, это помогает. До крайностей, когда требуется вмешательство определенных органов, не доходило никогда. В случае нужды обращаюсь к юристу. Хочется быть справедливым, но у людей может быть и другое, отличное от моего мнение. Я рассуждаю так: пожалуйста, живите с этим мнением, но свои обязанности по отношению к товариществу соблюдайте, содержите свою собственность в порядке.
- Антс, у вас 12 домов. Вы бываете на каждом общем собрании, вникаете во все проблемы?
- Присутствовать, конечно, нужно на каждом собрании. Кто лучше председателя знает о хозяйственной деятельности, о ходе выполнения работ, о соблюдении принятых предыдущим собранием решений? Нужно обязательно отчитываться перед людьми, они должны знать, за что платят и на что израсходованы их деньги. Это именно та “прозрачность”, которая должна быть в деятельности любого товарищества.
- В каждом доме есть правление. Помогают ли они Вам в работе?
- При всем желании я не могу досконально знать обстановку в каждом доме, знать, чем он живет, быть, как я это называю, “духом дома”. А члены правления, которые живут в этом доме, как раз и видят все изнутри, знают потребности и проблемы. Они и доводят их до меня, а я предлагаю решения. В этом и состоит моя работа. Я делаю предложение общему собранию, как распределить средства, на что их лучше и в данный момент нужнее потратить.
- Это, пожалуй, самый сложный вопрос - финансы. Квартирное товарищество - не коммерческая организация, денег не зарабатывает. Как решить вопрос?
- Да, в квартирном товариществе большого бизнеса не сделаешь. Но средства найти можно, главное - уметь ими правильно воспользоваться. Помогут простые подсчеты, основанные на владении информацией. Пример: если дом как решето, то, сколько его ни отапливай, толку не будет. Здесь деньги можно считать выброшенными на ветер. Можно обратиться к специалистам, которые обсчитают затраты на утепление и то, через какой срок эти затраты окупятся за счет экономии на том же отоплении. На основании этой экспертизы нужно принимать решение. Утверждение о том, что деньги можно сэкономить, вкладывая их в дом, абсолютно верное. Например, в утепленных домах цены на отопление - 6-8 крон на квадратный метр, в неутепленных - 11-12. Вопрос в том, где взять первоначальные вложения. Нужно подготовить людей к необходимости принятия решения, делать экспертизу, а затем уже изыскивать средства. Например, брать кредит. Думать, рассматривать предложения. Если решение принято, если в доме будут вестись крупные работы, то нельзя забывать, что KREDEXвозвратит проценты: 50 процентов - от стоимости экспертизы и 10 процентов - от стоимости выполненных работ. Если видно, что в дом делаются большие инвестиции, то навстречу идет и местное самоуправление, оно помогает. В разных городах это происходит по-разному, но поддержку КТ оказывают везде. Формы могут быть разными.
- Антс, а что можете сказать об управлении финансами? Должен ли в каждом КТ быть свой бухгалтер?
- Мой опыт подсказывает, что лучше заключить договор с бухгалтерской фирмой. Всегда предпочтительнее иметь дело с профессионалами. Я не первый год работаю с одной из таких фирм, знаю, о чем говорю. Предложений о бухгалтерских услугах на рынке немало, есть возможность выбирать. Это же касается и юридических услуг. Юристы, специализирующиеся на вопросах квартирных товариществ, всегда могут дать нужный совет в сложной ситуации.
- Что вы, Антс, как опытный председатель можете пожелать новым квартирным товариществам?
- Желаю быстро набраться знаний и опыта в том, что нужно сделать, как подойти к делу. Нужно изучать законы. Не надо рвать отношения с бывшим управляющим, например, у вас, в Силламяэ, - с МЕКЕ. Наоборот, нужно сотрудничать, заключать договоры, покупать услуги. Надо уметь считать деньги и не держать кошелек постоянно закрытым. Его нужно чаще открывать: дом требует вложений.
