Сегодня в рамках уже известной нашим читателям рубрики “Квартирный вопрос” мы хотим познакомить их с опытом соседей из Кохтла-Ярве.
С Владимиром Владимировым об интервью я договаривался заранее: он человек занятой. Встреча состоялась у “китайской стены” (так в Кохтла-Ярве называют комплекс примыкающих друг к другу нескольких домов). Поскольку в лицо мы с ним знакомы не были, то “определялись по мобильнику”. Подхожу к месту встречи, слышу: человек с кем-то ведет беседу на домовые темы. Владимиров это или не он? На всякий случай набираю номер мобильного телефона, и тут же рядом раздается писк “отклика”. Значит, все правильно...
“Поедем в офис, там разговаривать спокойнее”,- сказал Владимир.
Из разговора в машине
-Владимир, какие дома на Вас «висят»?
-А разные. Пятиэтажки и в четыре этажа, двух- и восьмиподъездные.
-Что заставило этим заняться? С чего начинали?
-С восьмиподъездного дома на улице Вахтра. Все началось случайно. Я работал в фирме, оказывающей юридические и бухгалтерские услуги, в том числе и квартирным товариществам. Руководство послало меня на собрание жильцов, чтобы дать им консультацию: на доме “висели” 640 тысяч крон долга за тепло и 170 тысяч - за воду и канализацию. ЖКО тоже отказалось дом обслуживать: забрало мусорные контейнеры, расторгло договор об обслуживании. 119-квартирный дом остался “на бобах”. Полмесяца люди мусор выбрасывали на улицу или в подвал. Территория была захламлена до невозможности. Никто в председатели правления товарищества при таком раскладе идти не хотел.
Я попытался объяснить, как можно действовать в сложившейся ситуации, а мне в ответ поступила просьба: “Возьмите нас хотя бы на год и постарайтесь вытащить из ямы”. И тут у меня возникла шальная мысль: вот всех учу, а сам-то пробовал? И решил взяться, помимо основной работы, за ведение домового хозяйства.
Офис. Продолжение разговора.
-Что оглядываетесь? Думаете, что председатель всегда начинает с выбора кабинета и кресла? Не было этого. Удалось убедить людей, что “вторую проходную” в подъезде можно безболезненно ликвидировать, а на освободившейся площади сделать помещение для заседаний правления, ревизионной комиссии, приема посетителей. Правление - семь человек, ревкомиссия - три. Собираться в квартирах? Никто очень-то не приглашает. По первопутку сюда и нерадивых жильцов вызывали для воспитательной работы, но потом от этого отказались, решили, что законы лучше нас человека воспитают.
-Владимир, вернемся к началу Вашей квартирнотоварищеской эпопеи.
-Месяцев за восемь-девять удалось освободить первый «свой» дом от долгов. Удалось тогда не взять на него долги старые, поскольку создали квартирное товарищество и объяснили тепло- и водоснабженцам, что их отношения с ЖКО, которое отвечало за текущие проблемы до КТ, они должны урегулировать сами. Потом пригласили представителей фирм, которые дом обслуживают, сняли показания счетчиков. То есть начинали с “чистого листа”. Это был 2003 год, когда движение квартирных товариществ только-только набирало силу.
-А как, Владимир, другие-то дома к Вам “привязались”?
-Ну и вопросец! Либо от собственного незнания квартировладельцев, что делать, как жить дальше, либо от нужды. Скажем, второй дом, который я принял... Там уходил председатель квартирного товарищества (он человек пенсионного возраста, постоянные выяснения отношений с жильцами ему уже встали поперек горла). Дом заволновался, стали выяснять по своим каналам, кто этим делом в городе занимается. Пошел слух про Владимирова, дескать, раз уж он дом из долгов вытянул, может, его попросить, чтобы наш без долгов взял. Потом “прибился” третий дом, но уже опять-таки с долгами. Весной этого года в моем управлении уже было пять домов. Тут обратилась ко мне горуправа: есть два дома, которые либо сносить за постоянно растущие долги (а это лишние расходы из местного бюджета на расселение), либо... Либо кому-то надо ими заниматься. Вот тогда и я вынужден был уйти с основного места работы: вытащить два дома из пропасти - это задача не одного дня.
Об отношениях с городскими властями
-И далее: пришел, увидел, победил? Тем более что горуправа попросила, следовательно, и тыл был обеспечен?
-Как бы не так! На одном из домов на Уус было 158 тысяч крон долга за тепло плюс 60 тысяч - пени, были долги за воду и канализацию. Когда я пришел туда, то первое, что предстояло сделать (помимо создания квартирного товарищества), - наладить учет и контроль. Товарищество, кстати, с этого и начинается. Наладили бухгалтерский учет, определили задолженность по каждой квартире, разобрались с теми, кто оспаривал свои долги. К лету ситуация прояснилась. Значительная часть квартировладельцев начала долги погашать, а на остальных в сентябре стал подавать иски в суд. Жестко? Уговорами ничего не добьешься. Результат: основные долги по теплу удалось погасить, к теплоснабжению дом подключили.
В другом “подаренном” мне горуправой доме долг по теплу составлял 228 тысяч крон плюс 45 тысяч - пени. Тоже потребовалась большая работа, но уже в ноябре основной долг составлял меньше ста тысяч и дом к теплу подключили.
-И все-таки как выстраиваются отношения квартирных товариществ с муниципалитетом? Неужели Вам не помогают?
-В Кохтла-Ярве горуправа через горсобрание провела решение о частичной компенсации (в размере 20 процентов от общей стоимости работ) расходов КТ по реновации фасадов, крыш. В последние два-три года муниципалитет обратил внимание на квартиры, которые находятся на городском балансе. В начале деятельности в управляемых мною домах было всего 12 муниципальных квартир, наниматели которых не платили за коммунальные услуги. Толкался в различные двери мэрии, чтобы чиновники разобрались с городскими квартирами, следили бы за платежной дисциплиной нанимателей. Бесполезно. Даже юрист объяснял мою “неправоту”. Толчком для изменения в отношениях между КТ и муниципалитетом стал “гудок” от поставщика тепла и электроэнергии, который стал судиться с городом по долгам квартир, числящихся за муниципалитетом. Потом последовали заявления в суд от квартирных товариществ, где есть муниципальное жилье. У меня сейчас таких судебных исков к городу тоже хватает. Два предыдущих дела мы у города выиграли. Но это не означает конфронтации. Просто надо работать в рамках действующих законов.
Об отношениях менеджер - правление
-Вы председатель всех восьми квартирных товариществ?
-Нет, я менеджер, который управляет ими с позволения этих товариществ и в рамках бюджета, который их правлениями определены, а также хозяйственными делами домов. Я - наемный работник.
-О чем пекутся председатели товариществ, о чем - менеджер? Во время нашего разговора заходила дама, которая требовала срочной замены кодового замка в подъезде. Это вопрос Вашей или другой компетенции?
-Моей. Самое интересное, что блок питания был украден, когда муж дамы забыл закрыть дверь, направившись в подвал. Однако от этого не легче.
В целом же правления товариществ определяют программу работ на год, в какой период их лучше проводить. Далее в рамках утвержденного бюджета уже я как менеджер занимаюсь выяснением ценовых предложений. Их представляю правлению. Выбор за ним. Если он сделан, то далее согласовываю поэтапные сроки исполнения работ. “Разброс” цен у фирм, берущихся за заказ, бывает большой. Скажем, водослив. “Планка” цен на уровне 69-65 тысяч крон. Результат поиска: предприниматель-физическое лицо (FIE) взялся выполнить работу за 35 тысяч.
-А кто работает с должниками по коммунальным услугам?
-Не кто, а что: закон.
Об отношениях с банками
-Муниципалитет под реновацию готов выделять до 20 процентов от стоимости работ. А где брать остальные 80 процентов? Идти на поклон к банкам или есть другие варианты?
-Банки активно предлагают свои услуги, но правления товариществ весьма скептически к этому относятся, поскольку, мол, в залог идет жилье. А кто без него хочет остаться? Это не совсем так, но переубедить людей сложно. Да и всегда ли нужно обращаться к банкам? Вот дом, в котором мы сейчас находимся, накапливает “ремонтный фонд” - около 150 тысяч за год. Когда я дом принимал от ЖКО, то половина крыши была в протечках. Доделали. Поставили двери с домофонами, реконструировали систему электроснабжения. Текущие работы как раз и “съедают” те самые 150 тысяч. Например, в этом году поставили новый бойлер, доделали ливневую систему, начали заделывать швы: дом-то блочный.
Чтобы взять ссуду в банке, нужно решение общего собрания, проводить которое все сложнее и сложнее. Пока у дома были громадные проблемы, бучи кипели. Выжили, живем. И тут народа на собрания стало ходить все меньше и меньше. Смешно? Привык народ либо плыть по течению, либо “бунтовать”, когда уже поздно.
И еще о банках. Чтобы взять ссуду, надо застраховать дом, пройти экспертизу и так далее. И все это не бесплатно. Идет оценка. Оконные рамы не в каждой квартире соответствуют пожарной безопасности. Как можно собственника квартиры заставить поменять рамы? И еще масса нюансов. Я говорил, например, о том, как мы искали исполнителя работ по водосливу. Банки не хотят, чтобы мы имели дело с FIE, им нужна какая-то акцептированная крупная фирма. Все это выльется в копеечку. Пока я пришел к выводу, что, решая в каждом доме проблемы поэтапно, можно обойтись без банковских кредитов.
-Случается ли, что, помимо текущих платежей, с квартировладельцев приходится собирать разовые взносы?
-Да. Если решение о целевом взносе принимает правление товарищества для проведения внеплановых работ. Тут есть одна проблема: людям, которые получают социальные пособия, этот взнос социальная служба Кохтла-Ярве не компенсирует. Домофон, железная дверь в подъезде, кодовый замок - это улучшение жилищных условий, а не обязательное условие проживания. А так как в “моих” домах очень много людей, имеющих только “социалку”, то очень часто во избежание конфликтов приходится от целевых сборов отказываться.
О том, что закон нельзя игнорировать
-О своем первом доме Вы очень трепетно говорите. А остальные дома - пасынки?
-Упаси Бог! Голова болит обо всех. Скажем, альтернативное отопление. Пока ни в одном из домов, находящихся в моем управлении, не было раздора по этому поводу. Можете смеяться, но человек поставил в квартире электронагреватель и заявил, что за центральное отопление он платить не будет: у него электрообогрев. А если серьезно, то попытки прозондировать возможность вариантов альтернативного отопления были. Не агитировал ни за, ни против, но объяснял, чем все это может обернуться. В результате разбалансировки домов центрального отопления в курируемых мною домах нет. Думаю, люди не пожалели, что прислушались к совету: центральное отопление в Кохтла-Ярве пока самое дешевое. Кстати, обращу внимание на то, что владелец квартиры, в которой установлено альтернативное отопление, не отапливает, а подтапливает свое жилье за счет соседей: квартиры не изолированы друг от друга, и те, где есть центральное отопление, прогревают соседей. Ученые Таллиннского технического университета, сделав расчеты для разных видов домов, доказали, что остаточное отопление (то есть то, что отдают стены квартир с центральным отоплением “альтернативщикам”) составляет от 25 до 70 процентов. Теперь думайте, кто кого отапливает.
Сейчас горуправа “укоротила” переход на альтернативное отопление: тех, кто сделал его без разрешения, собираются наказывать. Что понимать под разрешением? По закону, для перехода на альтернативное отопление человек должен был заручиться разрешением от всех квартирособственников в доме. Но работники ЖКО трактовали закон по-своему. Незнание законов или имитация их незнания - результат один: решение о переводе квартир на альтернативное отопление может быть оспорено в суде.
-А что Вы скажете о фасадах? Вас за искажение изначального облика дома не штрафовали?
-В свое время, считаю, город сам допустил промашку. Следовало изначально обговорить “правила игры”. Но все отдали на “откуп” жильцам. В результате в доме есть рамы коричневые, белые, переплет такой и этакий, размер рам разный, кое-кто вообще закладывал оконные проемы кирпичом. Доходит до смешного: люди вставили рамы коричневого цвета, а потом в товарищество приходит бумага, что, мол, нужен белый цвет. Перекрашивать приходится.
Вообще споров с муниципалитетом хватает, Например, вывозка крупногабаритного мусора. Как штрафовать товарищества - так это, пожалуйста. Но когда я предложил на “куст” домов в одном микрорайоне регулярно (по графику) ставить два больших контейнера, чтобы избежать подбрасывания мусора от одного дома к другому, то оказалось, что обязать товарищества оплачивать существование этих контейнеров горуправа не может, а управляющие сообществами квартиросъемщиков не хотят платить за общее дело деньги. Понятно почему: КТ платят с банковских счетов, а управляющие - со своего личного счета, куда собираются средства с жильцов. Мне, кстати, интересно в подробностях узнать, как решается эта проблема в Силламяэ, где есть бесконтейнерная система сбора отходов и мусора.
-С кем приходится судиться, кроме города?
-С задолжниками из тех, кто ни одного счета не обжаловал или не опротестовал. Это из серии: не хочу и не буду.
-Решение суда есть. Что дальше? Выселения были?
-Получив судебное решение, я еще раз направляю письмо должнику с вопросом, согласен ли он добровольно это решение исполнять. Нет ответа, нет оплаты за коммунальные и другие услуги. Что ж, тогда начинает работать судебный исполнитель. Чаще всего наложения ареста на квартиру хватает для того, чтобы человек одумался. Находит деньги для погашения долгов у друзей, в банках.
Бывают накладки. Мы, когда уже по нашему иску было принято судебное решение, договорились с квартировладельцем о поэтапном погашении долга, но...”Кохтла-Ярве Сооюс” явился к должнику первым, и квартира была продана с молотка. Человек, который имел семь тысяч крон задолженности перед товариществом и около 16 тысяч перед энергетиками, лишился квартиры.
Только по одному дому мне пришлось оформлять девятнадцать дел в суд. Причем на двух - по второму разу.
О том, какую форму управления лучше выбирать
-Что лучше: квартирные товарищества или сообщества квартировладельцев?
-Большое заблуждение у людей, создающих не товарищества, а союз квартирособственников, заключается в том, что они хотят уйти от “налогового бремени”. Деньги товарищества идут на оплату наемных работников и налоги. Для больших домов квартирное товарищество - лучшая форма управления. Для малых - вряд ли.
В свое время я говорил и могу повторить сейчас: сообщества квартировладельцев хороши до поры до времени. Накопятся долги у дома - возникнут вопросы о солидарной ответственности. И тут могут остаться в ответе совершенно невиновные люди. А на кого жребий падет... Опыт прошлого года показал, что, например, энергетики взяли по каждому дому первые по списку квартиры и на них взвалили всю финансовую ответственность. Кроме того, там всегда крутятся наличные деньги. Я же с начала своей деятельности отменил наличную оплату: есть счет в банке, туда и перечисляйте, пожалуйста, “товарищеские” деньги. Со счета оплачиваются все договорные работы. То есть полная прозрачность для любой проверки.
Маленьким домам, конечно, создавать квартирные товарищества сложно и невыгодно.
Жилищно-коммунальные хозяйства сохранили бы свое место, если бы пошли вместе, а не врозь с квартирными товариществами. Оставили бы за собой бухгалтерский учет, ведение делопроизводства, аварийное и техническое обслуживание домов по договорам с правлениями КТ и нормально бы выжили. Нет, им казалось легче регулярно брать деньги непонятно за что, а потом “тянуть резину”, чтобы эти деньги не отрабатывать.
