На страницах "Силламяэского вестника" в рубрике "Квартирный вопрос" было рассмотрено и разобрано немало проблем и спорных ситуаций, возникающих при ведении домового хозяйства.
Внимательные читатели наверняка отметили, что при решении большинства вопросов, независимо от того, какая форма правления выбрана жильцами (квартирное товарищество или сообщество квартирособственников), последнее слово остается за общим собранием. По существу, общее собрание - высший орган "домовой власти", то есть самый действенный инструмент хозяйственной деятельности.
Но, как и с любым инструментом, с ним нужно уметь грамотно обращаться. Нарушения при проведении общих собраний, ошибочность принятых решений, просто неправильное, как с юридической, так и с формальной точки зрения, оформление документов собрания могут привести к серьезным последствиям, нанести серьезный материальный ущерб как отдельным квартирособственникам, так и дому в целом.
О том, как правильно организовать деятельность общего собрания, какие типичные ошибки допускаются при их созыве и проведении, наших читателей информирует Марина СУХНЕВА, юрист из таллиннской фирмы UU Pariteet-MW.
Квартирное товарищество - не владелец дома
Деятельность квартирного товарищества осуществляется по принципу внутреннего самоуправления на основе законов Эстонской Республики, собственного устава и решений общих собраний товарищества.
Необходимо понимать, что квартирное товарищество не является владельцем дома, так как, согласно закону, лицо, которое осуществляет реальную власть над вещью по распоряжению другого лица в его хозяйстве, не является владельцем. То есть квартирное товариществ вправе решать вопросы, связанные с совместным хозяйственным обслуживанием строения и земельного участка. Но ни общее собрание, ни, тем более, заседание правления не вправе разрешать вопросы, относящиеся к исключительной компетенции собственников, то есть вопросы владения, пользования и распоряжения совместной собственностью.
Высшим органом товарищества является общее собрание, полномочное принимать решения по всем вопросам руководства, которые не отнесены законом или уставом к компетенции других органов, если в нем принимают участие большинство членов товарищества. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовали более половины присутствующих членов.
Процедура проведения собрания
Закон о некоммерческих объединениях и устав устанавливают определенную процедуру созыва и проведения общего собрания квартирного товарищества. Не правы те, кто считает процедурные, формальные требования к созыву и проведению собрания неважными. Особые требования к формальной стороне проведения собраний призваны задействовать демократические механизмы и обеспечить соблюдение прав членов товарищества в процессе принятия решений.
Так, требование предварительного уведомления всех членов товарищества о созыве собрания и предварительного обеспечения информацией об итогах хозяйственной деятельности дает квартирособственникам возможность подготовиться к собранию и осознанно сформировать свою волю при голосовании. В товариществах, где циркулирует мало информации, где правление не хочет или не способно ответить на любые вопросы квартирособственников о хозяйственной деятельности, распускает свои корни недоверие. В такой "питательной среде" быстро прорастают обвинения в нечестном ведении дел, потому что недостаток информации обязательно будет восполнен самими квартирособственниками.
Созыв общего собрания
Первоочередное право созыва общего собрания предоставлено законом правлению. Однако правление обязано созывать общее собрание, если этого требуют в письменной форме и с указанием причины не менее 1/10 членов товарищества и если уставом не предусмотрена возможность меньшей нормы представительства, например, наделение правом требования членов ревизионной комиссии. Процедура голосования на собрании обеспечивает принцип равенства и принятие решений большинством голосов.
Правление должно понимать, что нарушения требований созыва и проведения общего собрания ведут к ничтожности всех решений, то есть вся работа будет проделана впустую, а в случае судебного спора повлечет за собой и расходы на судебное производство.
Типичные ошибки при созыве и проведении общих собраний
При изучении судебной практики можно выявить ряд типичных ошибок, которые допускают правления при созыве и проведении собраний:
* Приглашения на собрания вывешиваются с нарушением сроков предуведомления, указанных в законе или уставе. Повторное собрание проводится через 30 минут после открытия первого собрания или по прошествии слишком длительного промежутка времени после несостоявшегося первого собрания (например, через 2 месяца).
* Правление не выдает каждому члену товарищества за две недели до собрания с повесткой дня "Отчет о хозяйственной деятельности за прошлый год и утверждение плана на текущий год" отчет правления, баланс, проект плана и отчет ревизионной комиссии. Правление нарушает право членов товарищества получать информацию о деятельности товарищества до собрания, изучить информацию и подготовиться к собранию. Нарушено требование части 2 ст. 15 Закона о квартирных товариществах.
* Важные вопросы по хозяйственному обслуживанию дома, обязанностям по платежам или выборам руководящих органов часто скрыты в повестке дня собрания под формулировкой "Другие вопросы". Члены товарищества приходят на собрание неподготовленными и не могут свободно, без давления подготовивших решение лиц, сформировать свою волю при голосовании.
* Правление не принимает и не созывает по требованию членов товарищества общее собрание. Если же члены товарищества созывают собрание сами, правление разгоняет собрание, заявляя, что без руководства товарищи не вправе собираться. Нарушено право членов товарищества созывать собрание, если правление этого не делает по их требованию, обеспеченное частью 3 ст.20 Закона о некоммерческих объединениях. Нарушено также конституционное право свободы собраний (статья 47 Конституции ЭР "Все люди имеют право без предварительного разрешения мирно собираться и проводить собрания").
* Квартирособственников не допускают на собрания, потому что они не подали заявления о приеме в члены товарищества. Однако согласно части 1 статьи 5 Закона о квартирных товариществах собственник квартиры автоматически становится членом товарищества и получает все права, связанные с членством, без подачи заявления о приеме правлению.
* Членов товарищества лишают права голоса на собрании по причине неуплаты паевого взноса или задолженности по хозяйственным платежам. Осуществление прав, связанных с членством в товариществе, не зависит от обязательств перед товариществом, а связаны только с владением квартирной собственностью.
* Правление не допускает на собрание представителя члена товарищества по доверенности, если он не подходит под определение статьи 101 Закона о квартирных товариществах, даже по нотариально заверенной доверенности. Круг участников собрания стараются ограничить членами, супругами или членами семьи квартирособственника. "Чужаков" по доверенности стараются не допускать. Действительно, с бабушками управляться проще, так как они чаще всего всему верят и послушно голосуют "за". Чтобы дотошные представители не проникали на собрание и не задавали председателю неудобных вопросов, статью закона о простой письменной доверенности толкуют в таком узком смысле, который не соответствует ни принципам права, ни здравому смыслу. Каждый гражданин имеет конституционное право иметь представителя во всех сделках. Причем Закон о некоммерческих объединениях не ограничивает количество доверенностей, выданных члену товарищества для участия в собрании. Более того, проект поправок в закон предлагает признать статью 101 Закона о квартирных товариществах недействительной, чтобы исключить злоупотребления. А новая редакция статьи 21 Закона о некоммерческих объединениях предусматривает право участия на общем собрании любого представителя, которому выдана простая письменная доверенность. Таким образом, члены товарищества смогут иметь на собрании одного совместного представителя, например, юриста, хорошо разбирающегося в квартирном вопросе.
* На решение общего собрания не выносятся сделки-договоры с членами правления или связанными с ними фирмами, то есть налицо конфликт интересов. Закон обязывает товарищества выносить вопросы заключения договоров с членами правления на обсуждение общего собрания. Причем член правления не имеет права голоса при заключении с ним сделки и его голос не учитывается при определении кворума.
* Голосование за членов правления проводится списком, в то время как частью 11 статьи 22 Закона о некоммерческих объединениях предусмотрено поименное голосование. При распределении голосов поровну проводится жеребьевка, если иное не предусмотрено уставом.
* Не члены товарищества исключаются из списка кандидатов в члены правления, хотя законом такие ограничения не установлены.
* Протоколы общих собраний не доставляются членам товарищества и не выдаются членам товарищества по требованию, хотя часть 6 ст. 18 Закона о квартирной собственности устанавливает, что квартирособственник имеет право ознакомиться с протоколом. В интересах правления незамедлительно довести решения собрания до членов товарищества. С этого момента начнется срок давности для обращения в суд - 3 месяца, по истечении которого собрание можно считать вполне легализованным, признанным. Особенно это касается решений о хозяйственной деятельности товарищества, взятия займов в банке.
Правовые особенности собраний
У решений общих собраний товарищества как юридического лица есть существенные правовые особенности, которые необходимо учитывать:
* любое решение общего собрания, даже противоречащее закону, будет действовать и обязательно к исполнению до тех пор, пока его не изменило или отменило само собрание товарищества, либо суд не установил недействительность или ничтожность решения по заявлению заинтересованного лица;
* решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более половины участвовавших в собрании членов товарищества;
* решение собрания вступает в силу с момента его принятия, если общее собрание не решит иначе;
* решение общего собрания, принятое большинством голосов является обязательным для всех членов товарищества, независимо от их участия или неучастия в собрании, независимо от голосования за или против решения".
Другие вопросы
Кроме рассмотрения типичных проблем и ошибок в проведении общего собрания, Марина Сухнева ответила и на вопросы, которые наши читатели задавали редакции по этой теме.
Вопрос: На собрании обсудили только часть вопросов, внесенных в повестку дня, другие вопросы было решено рассматривать на следующем собрании. Каким будет статус этого собрания: продолжение предыдущего, повторное, новое?
Ответ: Признаки повторного собрания определены уставом товарищества, основным является условие, когда на первом собрании нет кворума. Для "продолжения" прерванного собрания нужно собрать участников в том же составе и количестве, что маловероятно. Таким образом, следует собрать новое собрание, в повестку дня которого включаются оставшиеся нерешенными вопросы.
Вопрос: Обязан ли бухгалтер КТ присутствовать на собрании?
Ответ: Закон не устанавливает обязанность бухгалтера присутствовать на собрании. Однако нет и запрета на присутствие бухгалтера, например, для ответов на вопросы квартирособственников. Странно, что вопросы начислений и оплаты счетов поднимаются членами товарищества только на собрании, хотя их можно решить в рабочем порядке.
Согласно новому проекту поправок в Закон о некоммерческих объединениях члены товарищества получат право требовать, чтобы на общем собрании присутствовал и давал пояснения ревизор или аудитор, выдавший заключение о результатах проверки годового хозяйственного отчета товарищества. Таким образом, исключается недобросовестная практика правлений, которые буквально "выжимают" из квартирособственников положительное голосование под аргумент "аудитор написал, что все в порядке". Члены товарищества вправе задать специалисту свои вопросы, чтобы правильно понимать содержание и смысл документа, за который нужно голосовать.
